Türkiye, gerek yatırım gerekse yaşam amacıyla taşınmaz edinmek isteyen yabancılar için önemli bir pazardır. Yabancıların taşınmaz edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi ve ilgili yönetmeliklerle düzenlenir. Süreç, Türk vatandaşlarının alımlarına göre bazı ek şartlar ve belgeler gerektirir.
Hangi ülke vatandaşları taşınmaz edinebilir?
Yabancı gerçek kişiler, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşları olmak koşuluyla ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla Türkiye’de taşınmaz edinebilir. Ülkelerin büyük çoğunluğunun vatandaşları bu kapsamdadır; ancak bazı ülke vatandaşları için kısıtlamalar bulunabilir. Alım öncesinde alıcının uyruğu bakımından bir sınırlama olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Miktar ve bölge sınırlamaları
- Bir yabancı gerçek kişi, ülke genelinde toplam 30 hektara kadar taşınmaz edinebilir.
- Yabancıların edinebileceği taşınmazların toplam alanı, ilgili ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde onunu geçemez.
- Askerî yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinimi mümkün değildir veya izne tabidir. Tapu müdürlüğü bu kontrolü ilgili makamlardan görüş alarak yapar.
- Edinilen arazinin üzerinde gerçekleştirilecek projenin ilgili Bakanlığa sunulması ve iki yıl içinde onaya bağlanması gibi ek yükümlülükler, arazi niteliğindeki taşınmazlarda gündeme gelebilir.
Yabancı şirketler
Yabancı ülkelerde kurulmuş tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimi, özel kanunlardaki istisnalar dışında mümkün değildir. Bununla birlikte, yabancı sermayeli olup Türkiye’de kurulmuş şirketler, faaliyet konularıyla sınırlı olmak üzere ve Tapu Kanunu’nun 36. maddesindeki usullere uygun olarak taşınmaz edinebilir.
Satış süreci adım adım
- Hukuki inceleme: Tapu kaydı, takyidatlar, imar durumu ve iskân incelenir.
- Vergi numarası ve banka hesabı: Alıcının Türkiye’den vergi kimlik numarası alması gerekir.
- Değerleme raporu: Yabancılara yapılan satışlarda, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir değerleme kuruluşu tarafından hazırlanan değerleme raporu tapu işlemi için zorunludur.
- Tapu başvurusu: Başvuru Web Tapu üzerinden veya tapu müdürlüğünden yapılır; işlem için randevu alınır.
- Tercüman: Türkçe bilmeyen alıcı için işlem sırasında yeminli tercüman bulunması zorunludur.
- Harç ödemesi ve imza: Tapu harcı ve döner sermaye ücreti ödendikten sonra işlem tapu müdürlüğünde imzalanır.
Alıcı işlemi bizzat yapmak zorunda değildir; usulüne uygun düzenlenmiş bir vekâletname ile avukat veya güvendiği bir kişi aracılığıyla da tapu işlemleri yürütülebilir. Yurt dışında düzenlenen vekâletnamelerin Türk konsoloslukları nezdinde veya apostil şerhli olarak düzenlenmesi gerekir.
Ödeme ve döviz
Satış bedelinin banka kanalıyla ödenmesi, hem ispat hem de ileride yapılabilecek vatandaşlık veya ikamet başvuruları açısından önemlidir. Vatandaşlık amaçlı alımlarda ayrıca dövizin bankaya satıldığını gösteren Döviz Alım Belgesi (DAB) aranır. Bu konuyu taşınmaz yoluyla vatandaşlık yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.
Taşınmaz edinimi ve ikamet izni
Türkiye’de taşınmaz sahibi olmak, kısa dönem ikamet izni için bir başvuru sebebidir. Ancak bu amaçla yapılan başvurularda taşınmazın konut niteliğinde olması, yönetmelikle belirlenen asgari değer şartını sağlaması ve ilgili mahallenin yabancıların ikamet kaydına kapalı olmaması gibi şartlar aranır. Detaylar için kısa dönem ikamet izni yazımıza bakabilirsiniz.
Dikkat edilmesi gerekenler
- Satış bedelinin tapuda gerçek değeriyle beyan edilmesi gerekir. Düşük beyan, hem vergi riskleri doğurur hem de vatandaşlık ve ikamet başvurularını olumsuz etkileyebilir.
- Henüz tamamlanmamış projelerde satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması ve tapuya şerh edilmesi önemlidir.
- Satıcının yetkisi, aidat ve emlak vergisi borçları satıştan önce kontrol edilmelidir.
- İleride satış yapıldığında değer artış kazancı vergisi doğabileceği göz önünde bulundurulmalıdır.
Yabancıların taşınmaz edinimi, doğru belgeler ve önceden yapılmış bir hukuki inceleme ile birkaç hafta içinde tamamlanabilir. Ancak mevzuatın sık değiştiği bu alanda, işlem tarihindeki güncel kuralların kontrol edilmesi gerekir.