Kentsel alanlarda konut üretiminin önemli bir kısmı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (uygulamadaki adıyla “kat karşılığı inşaat sözleşmesi”) ile gerçekleştirilir. Bu modelde arsa sahibi, arsasının belirli bir payını yükleniciye (müteahhide) devretmeyi; yüklenici ise bunun karşılığında arsa üzerine bina inşa ederek bağımsız bölümlerin bir kısmını arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir.
Sözleşmenin hukuki niteliği
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kanunda ayrıca düzenlenmemiş karma nitelikli bir sözleşmedir. Bu sözleşme;
- Yüklenicinin binayı inşa etme borcu bakımından eser sözleşmesi,
- Arsa sahibinin arsa paylarını devretme borcu bakımından taşınmaz satış vaadi
unsurlarını bir arada içerir. Bu nedenle uyuşmazlıklarda hem eser sözleşmesine hem de taşınmaz satışına ilişkin hükümler birlikte değerlendirilir.
Şekil şartı: noterde düzenleme
Sözleşme, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin bir borç içerdiğinden, geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Taraflar arasında adi yazılı olarak yapılan veya noterde yalnızca imzası onaylanan sözleşmeler kural olarak geçersizdir.
Yargıtay uygulamasında, şekle aykırı sözleşmeye rağmen tarafların edimlerini büyük ölçüde yerine getirmiş olması hâlinde, geçersizliğin ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırı olabileceği kabul edilmektedir. Ancak bu istisnai bir değerlendirmedir ve sözleşmenin baştan resmî şekilde yapılması esastır.
Sözleşmede yer alması gereken hususlar
Proje ve teknik şartname
- Binanın mimari projesi ve kat adedi,
- Kullanılacak malzemelerin marka, kalite ve özelliklerini gösteren teknik şartname,
- Ortak alanlar, otopark, asansör ve sosyal tesisler.
Teknik şartnamenin ayrıntılı olmaması, uygulamada ayıp ve eksik iş uyuşmazlıklarının en önemli kaynağıdır.
Bağımsız bölüm paylaşımı
- Arsa sahibine ve yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin kat, cephe ve numara olarak belirlenmesi,
- Paylaşımın kura ile mi yoksa önceden belirlenerek mi yapılacağı,
- Arsa payı oranları.
Süreler
- Ruhsat alma süresi,
- İşe başlama süresi,
- Teslim süresi (genellikle ruhsat tarihinden itibaren),
- Mücbir sebep hâlleri ve sürelerin uzatılma koşulları.
Tapu devri
Arsa paylarının yükleniciye tek seferde değil, inşaatın ilerleme seviyesine göre kademeli olarak devredilmesi, arsa sahibi açısından en önemli güvencedir. Örneğin; temel atıldığında belirli bir oran, kaba inşaat tamamlandığında belirli bir oran ve iskân alındığında kalan pay devredilebilir.
Gecikme ve cezai şart
- Teslimde gecikme hâlinde ödenecek gecikme tazminatı (genellikle aylık kira bedeli üzerinden),
- Cezai şart tutarı.
Teslim sırasında cezai şart talep hakkının korunması için çekince (ihtirazi kayıt) konulması gerektiği unutulmamalıdır.
Teminatlar
- Yükleniciden alınacak teminat mektubu veya ipotek,
- Yüklenicinin üçüncü kişilere karşı sorumluluğu,
- İnşaat süresince iş güvenliği ve sigorta yükümlülükleri.
Masraflar
Ruhsat harçları, proje bedelleri, abonelik ücretleri, iskân masrafları ve vergilerin kime ait olduğu açıkça belirlenmelidir.
Yüklenicinin temerrüdü
Yüklenici işe zamanında başlamaz, işi sözleşmeye aykırı yürütür veya teslim süresini aşacağı açıkça anlaşılırsa, arsa sahibi teslim süresini beklemeksizin sözleşmeden dönebilir. Sözleşmenin feshi hâlinde, yükleniciye devredilmiş tapu paylarının iadesi için tapu iptal ve tescil davası gündeme gelir.
Yargıtay uygulamasına göre, inşaatın büyük ölçüde (örneğin yüzde doksan civarında) tamamlandığı durumlarda sözleşmenin geriye etkili feshi yerine ileriye etkili fesih ve tazminat yoluna gidilmesi dürüstlük kuralı gereğidir.
Yükleniciden bağımsız bölüm satın alanlar
Yüklenici, kendisine kalacak bağımsız bölümleri inşaat sırasında üçüncü kişilere satabilir. Ancak bu kişilerin hakları, kural olarak yüklenicinin arsa sahibine karşı haklarına bağlıdır. Yüklenici edimini yerine getirmezse, bağımsız bölüm satın alan kişiler de mağdur olabilir. Bu nedenle yükleniciden satın alım yapılmadan önce arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve inşaatın durumu mutlaka incelenmelidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, onlarca yıl sürecek bir yapının ve çok sayıda kişinin haklarının temelini oluşturur. Sözleşmenin baştan ayrıntılı ve dengeli hazırlanması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları en aza indirir.