Deprem riski taşıyan yapıların yenilenmesi, Türkiye’nin en önemli gündem maddelerinden biridir. Bu süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenir. Kanun, bina maliklerinin tamamının anlaşması beklenmeden riskli yapıların yenilenmesini sağlayan özel kurallar içerir. Bu nedenle kentsel dönüşüm süreci, malikler açısından önemli hak ve yükümlülükler doğurur.
Riskli yapı nedir?
Riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.
Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
- Tespit, malikler veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır.
- Tespit için tek bir malikin başvurusu yeterlidir; diğer maliklerin onayı gerekmez.
- Bakanlık ve idare de gerektiğinde re’sen tespit yaptırabilir.
- Tespit sonucu tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğüne riskli yapı belirtmesi işlenir.
Riskli yapı tespitine itiraz
Riskli yapı tespitine karşı malikler, tespitin kendilerine tebliğinden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar, Bakanlık tarafından oluşturulan teknik heyet tarafından incelenir. Teknik heyetin kararına karşı ise idari yargı yolu açıktır.
Yıkım süreci
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklere, binayı yıktırmaları için altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yıkım yapılmazsa, yapı idare tarafından yıktırılabilir. Yıkım öncesinde elektrik, su ve doğalgaz gibi hizmetler durdurulabilir.
Üçte iki çoğunluk kuralı
Kentsel dönüşümün en önemli kuralı, karar alma usulüdür. Riskli yapının bulunduğu parselde, yapının yıkılmasından sonra yeniden yapılacak uygulamaya ilişkin kararlar, paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğu ile alınır. Bu kararlar; yeni projenin niteliği, yüklenicinin seçimi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin koşulları ve paylaşım gibi konuları kapsar.
Çoğunluk kararı, kat mülkiyeti kanunundaki oybirliği kuralına bir istisna oluşturur ve azınlıktaki maliklerin yapının yenilenmesini engellemesinin önüne geçer.
Karara katılmayan maliklerin payları
Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ait arsa payları:
- Bakanlıkça belirlenecek rayiç değerden az olmamak üzere,
- Öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle
satılır. Paydaşlara satış gerçekleşmezse, bu paylar Bakanlık talebiyle idare adına tescil edilebilir. Katılmayan malik, payının bedelini alır ancak yeni yapıdan bağımsız bölüm alma hakkını kaybeder.
Bu nedenle maliklerin, çoğunluk kararına katılıp katılmama konusunda bilinçli bir değerlendirme yapması, gerekirse sözleşme koşullarının iyileştirilmesi için müzakere etmesi önemlidir.
Malik ve kiracılara yönelik destekler
Kanun kapsamında maliklere ve kiracılara, şartları sağlamaları hâlinde kira yardımı, kredi faiz desteği ve geçici konut tahsisi gibi destekler sağlanabilir. Bu desteklerin miktarı ve şartları ilgili mevzuatla belirlenir ve zaman içinde güncellenir.
Dava açma süresi
6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan işlemlere karşı, işlemin tebliğinden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir. Bu süre, idari yargıdaki genel 60 günlük süreden kısadır; bu nedenle tebliğ edilen işlemlerin hızla değerlendirilmesi gerekir.
Yüklenici ile sözleşme
Kentsel dönüşüm projelerinde malikler ile yüklenici arasında yapılacak sözleşme, çoğu zaman bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması; teslim süreleri, gecikme tazminatı, kira yardımı, teknik şartname ve teminatlar konusunda ayrıntılı hükümler içermesi gerekir.
Pratik öneriler
- Riskli yapı tespit raporunu ve tebliğ tarihini dikkatle inceleyin; 15 günlük itiraz süresini kaçırmayın.
- Yüklenicinin mali gücünü ve önceki projelerini araştırın.
- Çoğunluk kararından önce sözleşme taslağını hukuki açıdan inceletin.
- Mevcut bağımsız bölümünüz ile yeni projede size verilecek bölümün metrekare, kat ve cephe karşılaştırmasını yapın.
Kentsel dönüşüm, doğru yönetildiğinde hem can güvenliğini sağlayan hem de mülkün değerini artıran bir süreçtir. Ancak kısa süreler ve çoğunluk kararları nedeniyle maliklerin haklarını erken aşamada korumaları gerekir.