Topraktan veya projeden daire satın alan kişilerin ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapan arsa sahiplerinin en sık karşılaştığı iki sorun, teslimin gecikmesi ve teslim edilen yapıda ayıp ve eksiklikler bulunmasıdır. Türk Borçlar Kanunu ve tüketici mevzuatı, bu durumlarda alıcılara ve arsa sahiplerine çeşitli haklar tanır.
Teslimde gecikme
Temerrüt
Sözleşmede belirlenen teslim tarihinde bağımsız bölümün teslim edilmemesi hâlinde yüklenici (müteahhit) temerrüde düşer. Teslim tarihi kesin olarak belirlenmişse ayrıca ihtar gerekmez; belirlenmemişse yükleniciye ihtarname gönderilmesi gerekir.
Gecikme tazminatı (kira kaybı)
Yargıtay uygulamasında, gecikme nedeniyle uğranılan zarar genellikle bağımsız bölümün geciken süre boyunca getirebileceği kira bedeli üzerinden hesaplanır. Arsa sahibi veya alıcı, ayrıca bir zarar ispatlamaksızın bu kira mahrumiyeti tazminatını talep edebilir. Hesaplama bilirkişi raporu ile emsal kira bedellerine göre yapılır.
Cezai şart
Sözleşmede gecikme için bir cezai şart kararlaştırılmışsa, alacaklı bu tutarı talep edebilir. Ancak dikkat edilmesi gereken çok önemli bir kural vardır:
Gecikme için kararlaştırılan cezai şartın talep edilebilmesi için, alacaklının teslimi kabul ederken çekince (ihtirazi kayıt) koyması gerekir. Teslim çekincesiz kabul edilirse cezai şart istenemez.
Bu nedenle bağımsız bölüm teslim alınırken düzenlenen tutanağa veya ayrı bir yazıya, gecikmeye ilişkin hakların saklı tutulduğu açıkça yazılmalıdır.
Sözleşmeden dönme
Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi sözleşmeye aykırı şekilde, teslim süresine yetiştirilemeyecek biçimde geciktirmesi hâlinde, arsa sahibi teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönebilir.
Ayıplı imalat
Ayıp nedir?
Eserin sözleşmeye, teknik şartnameye, projeye veya fen ve sanat kurallarına aykırı olarak yapılması ayıp olarak değerlendirilir. Örneğin:
- Sözleşmede belirtilenden farklı ve düşük kaliteli malzeme kullanılması,
- Su yalıtımı hataları, rutubet ve sızıntılar,
- Projeye aykırı uygulamalar, metrekare eksikliği,
- Ortak alanların (otopark, sosyal tesis) sözleşmede belirtildiği gibi yapılmaması,
- İskân (yapı kullanma izni) alınamaması.
Muayene ve ayıp ihbarı
Bağımsız bölüm teslim alındıktan sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz muayene edilmeli ve tespit edilen ayıplar uygun bir süre içinde yükleniciye bildirilmelidir.
- Açık ayıplar için teslimden sonra makul süre içinde,
- Gizli ayıplar (sonradan ortaya çıkan ayıplar) için ise ayıbın ortaya çıkmasından hemen sonra
ihbar yapılmalıdır. Ayıplar için delil tespiti yaptırılması ve ihbarın noter aracılığıyla gönderilmesi ispat kolaylığı sağlar.
Seçimlik haklar
Ayıplı eser karşısında iş sahibi, Türk Borçlar Kanunu uyarınca şu seçimlik haklardan birini kullanabilir:
- Sözleşmeden dönme (eser, iş sahibinin kabulünden beklenemeyecek ölçüde ayıplıysa),
- Bedelden indirim (ayıp oranında),
- Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere ücretsiz onarım.
Bunlara ek olarak, ayıbın neden olduğu diğer zararlar için genel hükümlere göre tazminat talep edilebilir.
Zamanaşımı
Taşınmaz yapılara ilişkin ayıp nedeniyle yükleniciye karşı açılacak davalar, eserin tesliminden itibaren beş yıl içinde zamanaşımına uğrar. Ancak yüklenicinin ağır kusuru hâlinde bu süre yirmi yıldır.
Tüketici olarak konut satın alanlar
Konutu yükleniciden tüketici sıfatıyla satın alan kişiler, ayrıca 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamındaki haklardan yararlanır. Özellikle ön ödemeli konut satışlarında (projeden alımlar) sözleşmenin yazılı yapılması, belirli bilgilerin verilmesi ve tüketicinin belirli koşullarla sözleşmeden dönme hakkı gibi özel kurallar bulunmaktadır. Tüketici uyuşmazlıklarında, tutara göre tüketici hakem heyeti veya arabuluculuk ve tüketici mahkemesi yolu izlenir.
Pratik öneriler
- Teslim tutanağını imzalarken gecikme ve ayıplara ilişkin çekince koymayı unutmayın.
- Ayıpları fotoğraf ve video ile kayıt altına alın, gerekirse mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırın.
- Ayıp ihbarını yazılı ve belgeli yapın.
- Beş yıllık zamanaşımı süresini takip edin.
Gecikme ve ayıp uyuşmazlıkları, doğru zamanda yapılan bildirimler ve korunan delillerle güçlü bir şekilde takip edilebilir. Teslim anı, hakların korunması bakımından en kritik aşamadır.