Bir taşınmazın, malikin izni olmadan başka biri tarafından kullanılması hâlinde malik, taşınmazın geri verilmesini istemenin yanında kullanım süresince yoksun kaldığı geliri de talep edebilir. Uygulamada ecrimisil veya haksız işgal tazminatı olarak adlandırılan bu talep, özellikle miras kalan ve paydaşlardan birinin tek başına kullandığı taşınmazlarda sıkça gündeme gelir.
Ecrimisilin şartları
Ecrimisil talebinde bulunulabilmesi için şu koşulların birlikte bulunması gerekir:
- Davacının taşınmazın maliki veya kullanım hakkına sahip kişi olması,
- Davalının taşınmazı haksız olarak (bir sözleşme veya hukuki dayanak olmaksızın) kullanması,
- Davalının kötüniyetli zilyet olması.
Ecrimisil bir tazminat olmakla birlikte, malikin gerçek bir zarara uğradığını ispat etmesi gerekmez. Malik, taşınmazı başkasına kiraya verseydi elde edebileceği olağan kira geliri kadar bir bedeli talep edebilir. Haksız kullanıcının taşınmazdan elde ettiği gelir bu miktardan fazlaysa, fazlası da istenebilir.
Kimlere karşı açılabilir?
- Taşınmazı izinsiz işgal eden üçüncü kişilere,
- Kira sözleşmesi sona ermesine rağmen taşınmazı boşaltmayan eski kiracılara,
- Taşınmazı diğer paydaşları dışlayarak tek başına kullanan paydaşa,
- Mirasçılar arasında, terekedeki taşınmazı tek başına kullanan mirasçıya,
- Kamu taşınmazlarında ise ilgili idare tarafından işgalciye karşı.
Paydaşlar arasında ecrimisil: intifadan men şartı
Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda her paydaş, taşınmazı diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde kullanma hakkına sahiptir. Bu nedenle paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için Yargıtay içtihatları gereğince kural olarak davalı paydaşın, davacı paydaşı taşınmazdan yararlanmaktan men etmiş olması gerekir. Bu genellikle noter aracılığıyla gönderilen bir ihtarname ile sağlanır.
Ancak Yargıtay uygulamasında bazı istisnai hâllerde intifadan men koşulu aranmaz. Örneğin:
- Davalı paydaşın taşınmazı kiraya vererek gelir elde etmesi,
- Taşınmazın niteliği gereği birlikte kullanımın mümkün olmaması,
- Paydaşlar arasında görülmüş bir ortaklığın giderilmesi veya el atmanın önlenmesi davası bulunması,
- Davalının taşınmazı yapı yaparak kullanması.
Bu istisnaların somut olaya uygulanıp uygulanmayacağı dikkatle değerlendirilmelidir.
Ne kadar geriye dönük talep edilebilir?
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre ecrimisil talepleri beş yıllık zamanaşımına tabidir. Bu nedenle dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık ecrimisil talep edilebilir. Paydaşlar arasındaki davalarda ise ecrimisil, kural olarak intifadan men tarihinden itibaren hesaplanır.
Ecrimisil nasıl hesaplanır?
Mahkeme, taşınmaz başında keşif yaparak ve bilirkişi raporu alarak, ilgili dönem için taşınmazın serbest piyasada getirebileceği kira bedelini belirler. Hesaplamada genellikle ilk dönem için emsal kira bedeli tespit edilir ve sonraki dönemler ÜFE (üretici fiyat endeksi) değişimi gibi göstergelerle güncellenir. Paydaşlar arasındaki davalarda davacıya, belirlenen tutarın payı oranındaki kısmı ödenir.
Görevli mahkeme ve arabuluculuk
Ecrimisil davalarında görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemesidir. Kira ilişkisinin sona ermesine rağmen boşaltılmayan taşınmazlarda ise kira ilişkisinden kaynaklanan talepler bakımından sulh hukuk mahkemesinin görevi ve zorunlu arabuluculuk kuralları ayrıca değerlendirilmelidir.
Ecrimisil ve el atmanın önlenmesi
Ecrimisil davası, çoğu zaman müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi) talebiyle birlikte açılır. Böylece hem geçmiş kullanım için bedel talep edilir hem de haksız kullanımın sona erdirilmesi sağlanır. Paydaşlar arasında ise kalıcı çözüm için ayrıca ortaklığın giderilmesi davası değerlendirilebilir.
Ecrimisil talepleri, özellikle intifadan men ihtarının zamanında çekilmesi ve beş yıllık sınırın gözetilmesi bakımından planlama gerektirir. Taşınmaz uzun süredir başkası tarafından kullanılıyorsa, ihtarname gönderilmesi ilk ve en önemli adımdır.