Tapu sicili, kural olarak doğru kabul edilir ve tapuya güvenen iyiniyetli üçüncü kişiler korunur. Ancak bir tescil, hukuken geçerli bir sebebe dayanmıyorsa “yolsuz tescil” söz konusu olur ve gerçek hak sahibi, tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep edebilir. Bu talebin ileri sürüldüğü dava tapu iptal ve tescil davasıdır.
Yolsuz tescil nedir?
Türk Medeni Kanunu’na göre hukuki sebepten yoksun olarak yapılan veya hukuken geçerli olmayan bir işleme dayanan tescil yolsuzdur. Ayni hakkı bu nedenle zedelenen kişi, tapu kaydının düzeltilmesini dava edebilir. Yolsuz tescile yol açan başlıca sebepler şunlardır:
- İşlemi yapan kişinin fiil ehliyetinin bulunmaması (örneğin akıl hastalığı veya ileri derecede demans),
- Sahte vekâletname veya sahte kimlikle yapılan devirler,
- Muvazaalı işlemler (görünürdeki işlemin tarafların gerçek iradesini yansıtmaması),
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması,
- Hata, hile veya korkutma (irade sakatlığı) nedeniyle yapılan devirler,
- Mahkeme kararına aykırı tescil işlemleri.
Sık karşılaşılan dava türleri
Muris muvazaası
Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda satış gibi göstermesi muris muvazaası olarak adlandırılır. Yargıtay’ın 1974 tarihli içtihadı birleştirme kararı uyarınca saklı paylı olsun olmasın, mirastan pay alan her mirasçı bu tür devirlerin iptalini isteyebilir. Bu davalar için zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir.
Vekâlet görevinin kötüye kullanılması
Vekil, kendisine verilen satış yetkisini müvekkilin aleyhine kullanarak taşınmazı çok düşük bir bedelle veya anlaştığı üçüncü bir kişiye devrederse, vekâlet veren tapu iptal davası açabilir. Bu davalarda alıcının vekille el ve işbirliği içinde hareket ettiğinin veya kötü niyetli olduğunun ispatı önemlidir.
Ehliyetsizlik
İşlem tarihinde ayırt etme gücünden yoksun olan kişinin yaptığı devir kesin hükümsüzdür. Bu tür davalarda sağlık kayıtları, hastane raporları ve Adli Tıp Kurumu raporu belirleyici rol oynar.
Aile konutu şerhine aykırı devir
Aile konutu olarak kullanılan ve tapusunda aile konutu şerhi bulunan taşınmazın, diğer eşin açık rızası alınmadan devredilmesi hâlinde de tapu iptali gündeme gelebilir.
İyiniyetli üçüncü kişinin korunması
Tapu sicilindeki kayda iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Bu nedenle tapu iptal davalarında taşınmazın el değiştirip değiştirmediği ve son malikin iyiniyetli olup olmadığı mutlaka değerlendirilmelidir. Sahtecilik hâllerinde ise Yargıtay uygulamasında iyiniyet korunmamaktadır; çünkü gerçek malikin işleme hiç katılmadığı kabul edilir.
Taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devredildiği ve iptalin mümkün olmadığı durumlarda, zarar gören kişi tazminat talep edebilir. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devlet de sorumludur.
Görevli ve yetkili mahkeme
Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davanın açılmasıyla birlikte, taşınmazın yargılama sırasında üçüncü kişilere devrini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması talep edilmelidir. Tedbir konulmazsa yargılama sırasında yapılan bir devir, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.
İspat ve deliller
Tapu iptal davalarında ispat yükü kural olarak davacıdadır. Kullanılabilecek başlıca deliller:
- Tapu müdürlüğündeki akit tablosu ve işlem dosyası,
- Vekâletname ve noter kayıtları,
- Banka hesap hareketleri (bedel ödenip ödenmediği),
- Taşınmazın gerçek değerini gösteren bilirkişi raporu,
- Tanık beyanları (özellikle muvazaa iddialarında),
- Sağlık kayıtları ve uzman raporları.
Satış bedeli ile gerçek değer arasındaki belirgin fark, alıcının ödeme gücü ve tarafların yakınlık ilişkisi gibi olgular, muvazaa iddialarında mahkemenin değerlendirdiği başlıca karinelerdir.
Zamanaşımı
Yolsuz tescile dayanan tapu iptal davaları kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Ancak irade sakatlığına (hata, hile, korkutma) dayalı iptal taleplerinde, sakatlığın öğrenilmesinden veya korkutmanın etkisinin ortadan kalkmasından itibaren bir yıllık süre içinde sözleşmenin iptal edildiğinin bildirilmesi gerekir. Bu nedenle davanın hukuki dayanağının doğru belirlenmesi, sürelerin kaçırılmaması açısından önemlidir.
Tapu iptal ve tescil davaları, ispatın ağırlıklı olarak belgeler ve karinelere dayandığı teknik davalardır. Davanın açılmadan önce tüm kayıtların toplanması ve tedbir talebiyle birlikte açılması, hak kaybını önler.