Gayrimenkul alımı, çoğu kişi için hayatı boyunca yapacağı en büyük yatırımdır. Buna rağmen işlemlerin önemli bir kısmı yalnızca tapu müdürlüğündeki randevuya odaklanılarak, gerekli hukuki inceleme yapılmadan tamamlanır. Oysa tapu devrinden sonra ortaya çıkan bir haciz, imar aykırılığı veya kiracı uyuşmazlığı, alıcı için uzun ve masraflı süreçlere yol açabilir.
Tapu kaydının incelenmesi
Satın alınacak taşınmazın tapu kaydı mutlaka güncel olarak incelenmelidir. Bu incelemede özellikle şu hususlara bakılır:
- Malik bilgisi: Satıcının gerçekten malik olup olmadığı, paylı mülkiyet varsa diğer paydaşların kimler olduğu.
- Taşınmazın niteliği: Kat mülkiyeti, kat irtifakı veya arsa niteliğinde olup olmadığı. Kat irtifakı kurulu bir taşınmazda iskân (yapı kullanma izni) henüz alınmamış olabilir.
- Takyidatlar: İpotek, haciz, ihtiyati tedbir, şufa hakkı, kira şerhi, intifa hakkı, satış vaadi şerhi gibi kayıtlar.
- Beyanlar hanesi: Yönetim planı, riskli yapı tespiti, kamulaştırma veya imar uygulamasına ilişkin beyanlar.
Tapu kaydı e-Devlet üzerinden veya tapu müdürlüğünden alınabilir. Takyidat bulunan bir taşınmaz satın alınabilir; ancak bu takyidatların satıştan önce veya satışla eş zamanlı olarak kaldırılmasının sözleşmede güvence altına alınması gerekir.
İmar durumu ve yapı ruhsatı
Özellikle konut ve işyeri alımlarında taşınmazın imar durumuna, yapı ruhsatına ve yapı kullanma iznine bakılmalıdır. Projeye aykırı yapılmış bölümler, kaçak katlar veya ortak alanların bağımsız bölüme katılması, ileride yıkım kararı ya da idari para cezası riskini doğurur. Belediyeden alınacak imar durum belgesi ve onaylı proje ile mevcut durum karşılaştırılmalıdır.
Satıcının ehliyeti ve temsil yetkisi
Satıcının fiil ehliyetine sahip olması, vekil aracılığıyla işlem yapılıyorsa vekâletnamenin satış yetkisini açıkça içermesi ve güncel olması önemlidir. Şirket taşınmazlarında imza yetkisi ticaret sicilinden kontrol edilmelidir. Eşlerden birine ait olup aile konutu şerhi bulunan taşınmazlarda diğer eşin açık rızası aranır.
Satış vaadi sözleşmesi
Tapu devri hemen yapılamıyorsa taraflar çoğu zaman bir ön sözleşme imzalar. Bu noktada dikkat edilmesi gereken en önemli husus şudur: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Taraflar arasında imzalanan adi yazılı “satış sözleşmesi” veya “kapora sözleşmesi” tapu devrini zorla talep etme hakkı vermez; uyuşmazlık hâlinde ancak ödenen bedellerin iadesi istenebilir.
Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle getirilebilir.
Bedelin ödenmesi ve tapu harcı
Bedelin ödenmesi ile tapu devrinin eş zamanlı olması, tarafların karşılıklı güvenliği açısından kritik öneme sahiptir. Bu amaçla banka aracılığıyla ödeme yapılması ve ödemelerin açıklamalı olarak belgelendirilmesi önerilir. Tapu Kanunu uyarınca alım satım işlemlerinde gerçek satış bedelinin beyan edilmesi zorunludur; düşük bedel beyanı vergi cezası ve tarafların ileride birbirine karşı ileri sürebileceği haklar bakımından ciddi riskler doğurur.
Tapu harcı kural olarak satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır; taraflar harcın kim tarafından ödeneceğini sözleşmede kararlaştırabilir.
Kiracılı taşınmaz alımı
Kiracısı bulunan bir taşınmazı satın alan kişi, mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Yeni malik, kiracıyı yalnızca kanunda sayılan sebeplerle tahliye edebilir. Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkı bulunmakla birlikte, bu hak edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması ve altı ay sonra dava açılması gibi kanuni şartlara bağlıdır. Bu nedenle kiracılı taşınmaz alımında kira sözleşmesi, kira bedeli ve depozito durumu önceden öğrenilmelidir.
Ayıp ve gizli ayıp
Satılan taşınmazda sözleşmede belirtilen veya alıcının haklı olarak beklediği niteliklerin bulunmaması ayıp olarak değerlendirilir. Alıcının, olağan inceleme ile fark edilemeyecek gizli ayıpları öğrendiğinde satıcıya süresi içinde bildirmesi gerekir. Taşınmaz satışlarında ayıba karşı tekeffül davası, kural olarak mülkiyetin geçmesinden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir; satıcının ağır kusuru hâlinde bu süre uygulanmaz.
Kontrol listesi
- Güncel tapu kaydı ve takyidat incelemesi
- İmar durumu, ruhsat ve iskân kontrolü
- Belediye ve site yönetimine borç sorgusu (emlak vergisi, aidat)
- Satıcının kimliği, ehliyeti ve temsil yetkisi
- Noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi (gerekirse)
- Gerçek bedel beyanı ve belgeli ödeme
- Kiracı varsa kira sözleşmesi ve depozito
Gayrimenkul alım satımında yapılacak hukuki inceleme, işlem bedelinin yanında oldukça küçük bir maliyettir; ancak ileride doğabilecek kayıpları önlemenin en etkili yoludur.