Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması uygulamada çok sık karşılaşılan bir durumdur. Miras yoluyla intikal eden bir ev, kardeşlerin birlikte satın aldığı bir arsa ya da eşlerin ortak edindiği bir daire bu durumun tipik örnekleridir. Paydaşlar taşınmazın kullanımı, satışı veya kiraya verilmesi konusunda anlaşamadığında başvurulan temel yol ortaklığın giderilmesi davasıdır. Uygulamada bu dava “izale-i şuyu davası” olarak da bilinir.
Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti farkı
Türk Medeni Kanunu iki tür birlikte mülkiyet öngörür:
- Paylı mülkiyet: Her paydaşın payı tapuda belirlidir (örneğin 1/2, 1/4). Paydaş kendi payını kural olarak diğerlerinin onayı olmadan satabilir veya rehnedebilir.
- Elbirliği mülkiyeti: En yaygın örneği miras ortaklığıdır. Mirasçıların payları tapuda ayrıca gösterilmez ve mirasçılar taşınmaz üzerinde ancak birlikte tasarrufta bulunabilir.
Her iki mülkiyet türünde de paydaşlardan veya ortaklardan biri ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Kanun, kimsenin süresiz olarak bir ortaklıkta kalmaya zorlanamayacağı ilkesini benimser.
Dava açmadan önce arabuluculuk zorunluluğu
7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonucunda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınmazların ortaklığının giderilmesine ilişkin davalarda arabulucuya başvurulması dava şartı hâline gelmiştir. Bu nedenle dava açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulmalı; paydaşların tamamı sürece dahil edilmelidir.
Arabuluculuk görüşmesinde paydaşlar taşınmazın aralarında nasıl paylaşılacağı, birinin diğerlerinin payını satın alması veya taşınmazın ortak kararla satılması gibi konularda anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla birlikte dava açılır.
Görevli ve yetkili mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazlar bakımından yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Davada tüm paydaşların taraf olarak yer alması zorunludur; paydaşlardan biri dahi eksik bırakılırsa taraf teşkili sağlanmadan karar verilemez.
Elbirliği mülkiyetinde, özellikle miras kalan taşınmazlarda, dava açılmadan önce mirasçılık belgesinin alınması ve gerekirse intikal işlemlerinin yapılması gerekir.
Ortaklık nasıl giderilir?
Mahkeme, ortaklığı iki yoldan biriyle giderir:
1. Aynen taksim
Taşınmazın fiziki olarak bölünerek her paydaşa payı oranında bağımsız bir parça verilmesidir. Aynen taksim kanunda öncelikli yol olarak öngörülse de uygulamada imar mevzuatı, parsel büyüklüğü, tarım arazilerinin bölünmesine ilişkin sınırlamalar ve kat mülkiyetine konu yapıların niteliği nedeniyle çoğu zaman mümkün olmaz.
2. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi
Aynen taksim mümkün değilse veya taşınmazın değerinde önemli bir düşüşe neden olacaksa, taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasına ve satış bedelinin paydaşlar arasında payları oranında dağıtılmasına karar verilir. Satış, icra dairesi veya satış memurluğu aracılığıyla yapılır. Paydaşlar da ihaleye katılabilir; mahkeme, paydaşların talebi hâlinde ihalenin yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına da karar verebilir.
Yargılama süreci nasıl ilerler?
- Arabuluculuk son tutanağı ile dava dilekçesi hazırlanır.
- Tapu kayıtları ve gerekiyorsa mirasçılık belgesi dosyaya getirtilir.
- Taşınmaz başında keşif yapılır; bilirkişi taşınmazın değerini ve aynen taksime elverişli olup olmadığını raporlar.
- Mahkeme, ortaklığın aynen taksim veya satış yoluyla giderilmesine karar verir.
- Karar kesinleştikten sonra satış aşamasına geçilir.
Paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullanması hâlinde diğer paydaşların ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talepleri de ayrıca gündeme gelebilir. Bu talepler ortaklığın giderilmesi davasında değil, ayrı bir davada ileri sürülür.
Masraflar ve vekâlet ücreti
Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti kural olarak paydaşlara payları oranında yükletilir. Satış aşamasında oluşan masraflar da satış bedelinden düşülür. Bu nedenle uyuşmazlığın arabuluculuk aşamasında makul bir anlaşma ile sonuçlandırılması, çoğu zaman tüm paydaşların ekonomik çıkarına olur.
Dikkat edilmesi gereken noktalar
- Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde taşınmaz piyasa değerinin altında satılabilir; paydaşlar arasında önceden satış veya pay devri seçenekleri değerlendirilmelidir.
- Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhler satış sürecini etkiler.
- Yabancı uyruklu paydaşların bulunduğu dosyalarda tebligat ve vekâletname işlemleri süreyi uzatabilir.
- Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekir.
Ortaklığın giderilmesi süreci, taşınmazın niteliği ve paydaş sayısına göre farklı stratejiler gerektirir. Dava öncesinde tapu kaydının, imar durumunun ve paydaşlar arasındaki fiili kullanım ilişkisinin incelenmesi, en uygun çözüm yolunun belirlenmesini sağlar.