Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, Türk Borçlar Kanunu tarafından güçlü biçimde korunur. Kira sözleşmesinin süresi dolsa bile kiracı sözleşmeye aykırı davranmadıkça sözleşme kendiliğinden uzar ve kiraya veren, kiracıyı yalnızca kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplerle tahliye edebilir. Bu yazıda bu sebepleri ve dikkat edilmesi gereken süreleri ele alıyoruz.
1. İhtiyaç sebebiyle tahliye
Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanmak zorundaysa tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; geçici veya ileride doğması muhtemel bir ihtiyaç yeterli değildir.
Belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanundaki fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyularak, bunların bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
2. Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye
Kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler kiralananın kullanımını imkânsız kılıyorsa kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu durumda yapılacak işlerin ruhsata bağlı olması hâlinde ruhsat alınmış olması gerekir.
3. Yeni malikin ihtiyacı
Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi veya yakınları için konut veya işyeri ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinmeden itibaren altı ay sonra açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Yeni malik dilerse sözleşme süresinin sonunda, bir ay içinde dava açma imkânını da kullanabilir.
4. Yazılı tahliye taahhüdü
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse ve bu tarihte boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak tahliye talep edebilir.
Uygulamada sözleşme imzalanırken boş bırakılan tarihli taahhütnameler sıkça alınır. Ancak kiralananın tesliminden önce veya teslimle aynı anda alınan taahhüt Yargıtay uygulamasında geçersiz kabul edilir; bu nedenle taahhüdün alınma zamanı belirleyicidir.
5. İki haklı ihtar
Kiracı, bir kira yılı içinde veya bir kira yılından daha kısa süreli kiralarda kira süresi içinde, kira bedelini ödemediği için iki kez haklı olarak yazılı ihtar almışsa, kiraya veren kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
6. Temerrüt nedeniyle fesih
İki haklı ihtardan farklı olarak, kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı olarak en az otuz günlük süre vererek, bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilerek tahliye talep edilebilir. Bu yol uygulamada çoğunlukla icra takibi ile birlikte işletilir.
7. Kiracının veya eşinin başka konutu bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.
8. On yıllık uzama süresinin dolması
Belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapılabilir.
Zorunlu arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Ancak tahliye taahhüdüne veya iki haklı ihtara dayalı tahliyenin icra yoluyla talep edilmesi hâlinde arabuluculuk şartı aranmaz.
Süreler neden önemlidir?
Tahliye davalarında öngörülen bir aylık süreler hak düşürücü niteliktedir. Süresi içinde dava açılmazsa veya arabuluculuğa başvurulmazsa, kiraya veren aynı sebebe dayanarak ancak bir sonraki dönemde tahliye talep edebilir. Arabuluculuğa başvurulması dava açma süresini etkilediğinden, takvimin baştan doğru planlanması gerekir.
Tahliye sebebinin doğru belirlenmesi, ihtarların usulüne uygun yapılması ve sürelerin takibi, kiraya verenin hak kaybı yaşamadan sonuç almasını sağlar. Kiracı açısından ise taahhütname, ihtar ve ihtiyaç iddialarının usule uygunluğu dikkatle incelenmelidir.