Ev veya arsa alımında, taraflar fiyat üzerinde anlaştıktan sonra alıcının satıcıya bir miktar para vermesi yaygın bir uygulamadır. Bu ödeme genellikle “kapora” olarak adlandırılır. Ancak satış gerçekleşmediğinde kaporanın geri alınıp alınamayacağı, hem paranın hukuki niteliğine hem de yapılan sözleşmenin geçerliliğine bağlıdır.
Kapora hukuken nedir?
Türk Borçlar Kanunu iki farklı kavramı düzenler:
- Bağlanma parası (pey akçesi): Sözleşmenin kurulduğunun bir işareti olarak verilir. Kanun gereği cayma parası niteliğinde sayılmaz ve aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça esas alacağa (satış bedeline) mahsup edilir. Sözleşme yerine getirilmezse sonuçlar, geçerli bir sözleşmenin varlığı şartıyla, borca aykırılığa ilişkin genel hükümlere ve varsa kararlaştırılan cezai şarta göre belirlenir.
- Cayma parası: Taraflara, belirli bir bedeli kaybetmeyi veya ödemeyi göze alarak sözleşmeden dönme hakkı tanır. Cayma parası kararlaştırılmışsa, parayı veren taraf parayı bırakarak, alan taraf ise iki katını ödeyerek sözleşmeden dönebilir.
Uygulamada “kapora” kelimesi çoğu zaman bağlanma parası anlamında kullanılır. Hangi nitelikte olduğu, tarafların yazılı belgelerine ve gerçek iradelerine göre belirlenir.
Kritik nokta: sözleşme geçerli mi?
Taşınmaz satışına ilişkin sözleşmeler ve satış vaadi sözleşmeleri resmî şekle tabidir. Tapu müdürlüğünde yapılmayan satışlar veya noterde düzenleme şeklinde yapılmayan satış vaatleri geçersizdir. Bu nedenle:
- Emlak ofisinde imzalanan “kapora sözleşmesi”,
- Taraflar arasında el yazısıyla düzenlenen “satış protokolü”,
- Mesajlaşma uygulamaları üzerinden yapılan anlaşmalar
taşınmaz satışı bakımından geçerli bir sözleşme oluşturmaz. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak verilen kapora, sözleşmenin hangi taraf nedeniyle gerçekleşmediğine bakılmaksızın kural olarak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Geçersiz sözleşmeye bağlı cezai şart da geçersizdir.
Bununla birlikte, taraflardan birinin geçersizliği bile bile sözleşmeyi uzun süre ifa ettikten sonra şekle aykırılığı ileri sürmesi gibi durumlarda dürüstlük kuralı gereği farklı sonuçlar doğabilir. Bu nedenle her olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.
Kaporanın iadesi nasıl istenir?
- Öncelikle satıcıya veya parayı alan kişiye noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek iade talep edilir.
- Ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir veya alacak davası açılabilir.
- Taraflar arasındaki ilişkinin niteliğine göre dava öncesi arabuluculuk şartı değerlendirilmelidir (örneğin taraflardan biri tacir ise ticari dava niteliği gündeme gelebilir; tüketici işlemi niteliğindeyse tüketici mevzuatı uygulanabilir).
Ödemenin banka havalesi ile ve açıklamalı yapılması, ispat bakımından büyük kolaylık sağlar. Elden ödemelerde ise mutlaka imzalı bir alındı belgesi alınmalıdır.
Emlakçıya ödenen hizmet bedeli
Taşınmaz ticareti, yetki belgesine sahip işletmeler tarafından yapılabilir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca, satış işlemlerinde hizmet bedeli alıcı ve satıcı için ayrı ayrı satış bedelinin yüzde ikisini ve buna ilişkin KDV’yi geçemez. Kiralama işlemlerinde ise bir aylık kira bedeli ve KDV üst sınırdır. Hizmet bedeli kural olarak işlem tapuda gerçekleştiğinde hak edilir; yazılı bir yetkilendirme sözleşmesi bulunmadan talep edilmesi mümkün değildir.
Kapora vermeden önce
- Satıcının gerçekten malik olduğunu ve tapu kaydını kontrol edin.
- Mümkünse kapora yerine doğrudan noterde satış vaadi sözleşmesi düzenleyin.
- Ödemeyi malikin kendi hesabına, açıklamalı olarak yapın.
- Belgedeki ifadeye (bağlanma parası mı, cayma parası mı) dikkat edin.
Kapora, satış sürecinde güven tesis etmek amacıyla verilse de, şekil şartına uyulmayan durumlarda tarafları beklediklerinden farklı bir hukuki tabloyla karşı karşıya bırakabilir.