Apartman ve sitelerde yaşamın düzeni, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve binanın yönetim planı ile belirlenir. Aidat ödemeleri, ortak alanların kullanımı, gürültü, tadilat ve yönetici seçimi gibi konular, kat malikleri arasında sıkça uyuşmazlığa konu olur.
Kat malikinin temel yükümlülükleri
Kat malikleri, bağımsız bölümlerini kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, bağımsız bölümü kullanan kiracılar ve diğer kişiler için de geçerlidir.
Ana yapının bütünlüğünü bozacak, güvenliğini tehlikeye düşürecek veya görünüşünü değiştirecek işler için diğer kat maliklerinin onayı gerekir. Kanunda öngörülen çoğunluklar sağlanmadan yapılan tadilatlar, eski hâle getirme davasına konu olabilir.
Aidat ve ortak giderler
Her kat maliki, aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa, kapıcı, kaloriferci, bekçi ve bahçıvan giderleri ile yönetici aylığına eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Yönetim planında farklı bir dağıtım öngörülebilir.
Kat maliki, bağımsız bölümünü kullanmadığı gerekçesiyle aidat ödemekten kaçınamaz. Bağımsız bölüm kiraya verilmişse kiracı da aidattan kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur.
Gecikme tazminatı
Aidat veya ortak gider payını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran kanundan doğar ve yönetim planı ile azaltılabilir ancak artırılamaz.
Aidat alacağı nasıl tahsil edilir?
Yönetici veya kat malikleri kurulu, ödenmeyen aidatlar için doğrudan icra takibi başlatabilir. Borçlunun itiraz etmesi hâlinde, itirazın iptali davası açılır. Aidat alacakları için kanunda bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı da tanınmıştır; bu hak tapuya tescil edilerek alacak güvence altına alınabilir.
Kat malikleri kurulu ve yönetici
Kat malikleri kurulu, ana gayrimenkulün yönetiminden sorumlu en yetkili organdır. Kurul, yönetim planında belirlenen zamanda ve her hâlde yılda en az bir kez toplanır. Yönetici; kurul kararlarını uygulamak, ortak giderleri toplamak, işletme projesini hazırlamak ve binanın bakımını sağlamakla görevlidir.
Kurul kararlarının iptali
Kat malikleri kurulunun kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı kararlarına karşı iptal davası açılabilir:
- Toplantıda bulunup aykırı oy kullanan kat maliki, kararın alınmasından itibaren bir ay içinde,
- Toplantıda bulunmayan kat maliki, kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde
sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.
Sık karşılaşılan uyuşmazlıklar
- Ortak alanlara (çatı, bahçe, otopark, koridor) bir kat malikinin el koyması,
- Bağımsız bölümün yönetim planına aykırı amaçla kullanılması (örneğin konutun işyeri olarak kullanılması),
- Projeye aykırı tadilat ve balkon kapatma işlemleri,
- Su sızıntısı ve gürültü gibi komşuluk sorunları,
- Evcil hayvan beslenmesine ilişkin kısıtlamalar,
- Yöneticinin hesap vermemesi.
Kat malikinin yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal etmesi hâlinde diğer kat malikleri, kanunda belirlenen çoğunlukla, o kat malikinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin kendilerine devrini talep edebilir. Bu son çare niteliğinde ve oldukça istisnai bir yoldur.
Görevli mahkeme ve arabuluculuk
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. 1 Eylül 2023’ten itibaren bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Aidat alacağı için başlatılan icra takibine itiraz edilmesi hâlinde açılacak itirazın iptali davası da bu kapsamda değerlendirilir.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları çoğu zaman komşuluk ilişkisini de etkilediğinden, önce yönetim planı ve kurul kararlarının incelenmesi, ardından arabuluculukta kalıcı bir çözüm aranması en sağlıklı yoldur.