Kira bedelinin artışı konusunda kiraya veren ile kiracı anlaşamadığında, yeni dönemde uygulanacak kira bedeli mahkeme tarafından belirlenebilir. Türk Borçlar Kanunu’nda “kira bedelinin belirlenmesi” olarak düzenlenen bu dava, uygulamada kira tespit davası olarak bilinir. Dava hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir.
Hangi sözleşmelerde uygulanır?
Kira tespit davasına ilişkin hükümler, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Arsa, tarla veya çatısız otopark gibi taşınmazların kiralanmasında genel hükümler geçerlidir.
Kira artışında kanuni sınır
Türk Borçlar Kanunu’na göre, taraflarca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını (TÜFE) geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılsa bile, artış TÜFE oranıyla sınırlı uygulanır.
Konut kiraları için bir süre uygulanan yüzde yirmi beşlik geçici sınır 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonra başlayan kira dönemlerinde genel kural olan TÜFE sınırı uygulanmaktadır.
Beş yıldan kısa kira ilişkilerinde tespit
Taraflar artış konusunda anlaşamamışsa veya sözleşmede artışa ilişkin hüküm yoksa, kira bedeli beş yıldan kısa süreli kira ilişkilerinde, hâkim tarafından bir önceki kira yılının TÜFE oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir.
Beş yıl kuralı: emsal kira bedelleri
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılda bir, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hâkim tarafından TÜFE’deki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Bu durumda mahkemenin belirleyeceği bedel TÜFE sınırıyla bağlı değildir; piyasa koşullarına yaklaşan bir kira bedeli belirlenebilir.
Uygulamada mahkeme, kiralananın konumunu, büyüklüğünü, yaşını ve özelliklerini emsal taşınmazlarla karşılaştırmak için keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Yargıtay uygulamasında, yeni kiracıya verilecek kira bedeli ile uzun süredir oturan kiracının bedeli arasında bir hakkaniyet indirimi yapılması esas alınır.
Dava ne zaman açılmalı?
Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağı, davanın açılma zamanına bağlıdır:
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
- Kiraya veren, bu otuz günlük süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel yine o dönemin başından itibaren geçerli olur.
- Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak dava için de aynı sonuç doğar.
- Bu koşulların hiçbiri yoksa, belirlenen bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
Zorunlu arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten itibaren kira bedelinin belirlenmesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuğa başvuru tarihi, dava açma süreleri bakımından önem taşıdığından, yeni dönemin başlangıcından yeterli süre önce başvuru yapılmalıdır. Taraflar arabuluculukta yeni kira bedeli üzerinde anlaşırsa, anlaşma belgesi ilam niteliğindedir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise genel olarak davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeridir; uygulamada çoğunlukla kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılır.
Tespit davası açılmadan önce
- Mevcut kira sözleşmesi, ödeme belgeleri ve kira başlangıç tarihi netleştirilmelidir.
- Kira ilişkisinin beş yılı doldurup doldurmadığı hesaplanmalıdır.
- Bölgedeki emsal kira bedelleri hakkında ön araştırma yapılmalıdır.
- Yazılı bildirim yapılacaksa noter kanalıyla gönderilmesi ispat kolaylığı sağlar.
Kira tespit davası, doğru zamanlama ile açıldığında taraflar arasındaki dengeyi yeniden kurar. Yanlış zamanlama ise talep edilen bedelin bir yıl gecikmeyle uygulanmasına neden olabilir.