Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar bu payı aynı bedel ve koşullarla satın alma hakkına sahiptir. Kanundan doğan bu hakka yasal önalım hakkı veya uygulamadaki adıyla şufa hakkı denir. Önalım hakkı, yabancı bir kişinin paydaş olarak ortaklığa girmesini engellemeyi amaçlar.
Önalım hakkı hangi hallerde doğar?
Yasal önalım hakkı için şu koşulların bulunması gerekir:
- Taşınmazın paylı mülkiyete konu olması (elbirliği mülkiyetinde, örneğin miras ortaklığında önalım hakkı doğmaz),
- Paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye, yani paydaş olmayan birine satması,
- Devrin satış yoluyla yapılması.
Bağışlama, trampa (değiştirme) veya miras yoluyla yapılan devirlerde önalım hakkı kural olarak kullanılamaz. Ancak tapuda bağış veya trampa olarak gösterilen işlemin gerçekte satış olduğu ispat edilirse, muvazaa iddiasıyla önalım hakkı ileri sürülebilir. Ayrıca cebri artırma (ihale) yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkının kullanılma süresi
Önalım hakkı hak düşürücü sürelere tabidir:
- Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmişse, bildirimden itibaren üç ay içinde,
- Her hâlde satışın tapuya tescilinden itibaren iki yıl içinde
dava açılmalıdır. Bu süreler geçtikten sonra önalım hakkı kullanılamaz. Uygulamada bildirimin yapılmadığı durumlarda paydaşlar satıştan çok sonra haberdar olur; bu nedenle iki yıllık üst sınır özellikle önemlidir.
Önalım davası nasıl açılır?
Önalım hakkı, alıcıya karşı açılacak bir dava ile kullanılır. Davada önalım hakkı sahibi paydaş, satılan payın kendi adına tescilini talep eder. Davanın dikkat edilmesi gereken en önemli usul kuralı şudur:
Önalım hakkı sahibi, hâkim tarafından belirlenen süre içinde satış bedelini ve alıcıya yüklenen tapu giderlerini hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmak zorundadır.
Bu bedel süresi içinde depo edilmezse dava reddedilir. Depo edilecek bedel, kural olarak tapuda gösterilen satış bedelidir. Ancak tapuda gösterilen bedelin gerçek bedelden farklı olduğu iddia edilirse, mahkeme gerçek satış bedelini araştırır. Önalım hakkı sahibi açısından tapu bedelinin düşük gösterilmiş olması avantaj sağlayabilir; alıcı bu durumda gerçek bedelin daha yüksek olduğunu ispatlamak zorundadır.
Görevli ve yetkili mahkeme
Önalım davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Önalım hakkından feragat
Paydaşlar önceden önalım hakkından feragat edebilir. Ancak yasal önalım hakkından önceden feragat edilmesi veya bu hakkın kaldırılması, resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi koşuluyla geçerlidir. Belirli bir satışla sınırlı feragat ise yazılı şekilde yapılabilir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı
Yasal önalım hakkından farklı olarak, taraflar bir sözleşme ile de önalım hakkı kurabilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh edilen hak, belirli bir süre için üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.
Pratik öneriler
- Paylı taşınmazınızda bir satış olup olmadığını e-Devlet üzerinden tapu kaydınızı düzenli kontrol ederek öğrenebilirsiniz.
- Önalım davası açmadan önce satış bedelini karşılayacak finansmanın hazır olması gerekir.
- Pay satın alacak kişiler, diğer paydaşların önalım hakkını göz önünde bulundurmalı ve satışın bildirimini noter aracılığıyla yaptırarak üç aylık sürenin işlemesini sağlamalıdır.
Önalım hakkı, kısa hak düşürücü süreler ve bedelin depo edilmesi zorunluluğu nedeniyle titizlikle yürütülmesi gereken bir dava türüdür.