Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlık konusu kira bedelinin artışıdır. Kanun koyucu bu alanda hem kiraya verenin hem de kiracının menfaatlerini dengelemek için özel kurallar öngörmüş, 2023 yılında ise kira uyuşmazlıklarını dava öncesi zorunlu arabuluculuk kapsamına almıştır.
Yasal artış sınırı nedir?
Türk Borçlar Kanunu uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oran her ay Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanır.
Önemli noktalar:
- Sınır, yenilenen kira dönemleri için geçerlidir; ilk kira bedeli serbestçe belirlenir.
- Sözleşmede daha yüksek bir artış oranı yazılması hâlinde, artış yine TÜFE ile sınırlı uygulanır; sözleşmenin tamamı geçersiz olmaz.
- Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde artış ve dönüşüm kuralları ayrıca değerlendirilmelidir.
- Konut kiralarında bir süre uygulanan yüzde yirmi beş sınırı 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir.
Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde kira bedeli emsal kiralar dikkate alınarak mahkemece yeniden belirlenebilir; bu konuyu kira tespit davası yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.
Depozito (güvence bedeli)
Kiracıya güvence verme borcu yüklenmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak olarak verilmişse, kiraya veren tarafından kiracının onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bir vadeli tasarruf hesabına yatırılması veya kıymetli evrakın bir bankaya depo edilmesi gerekir. Uygulamada bu kurala çoğu zaman uyulmasa da, kiracının depozitoyu geri alma hakkı kira ilişkisinin sona ermesinden sonra da devam eder.
Yan giderler ve aidat
Isıtma, aydınlatma, su ve site yönetimi aidatı gibi yan giderler, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kiracıya aittir. Buna karşılık binanın esaslı tamiri, dış cephe, çatı onarımı ve demirbaş yenilemesi gibi giderler kural olarak malike aittir. Kiracı, kiraya verenden yan giderlere ilişkin belgeleri görmeyi isteyebilir.
Zorunlu arabuluculuk kapsamı
7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023’ten itibaren kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı hâline gelmiştir. Bu kapsamda:
- Kira bedelinin belirlenmesi (tespit) davaları,
- Kira alacağı ve yan gider talepleri,
- Tahliye davaları,
- Depozito iadesi ve kiralanandaki hasar nedeniyle tazminat talepleri
arabuluculuk kapsamındadır. Ancak tahliye taahhüdüne veya iki haklı ihtara dayanan tahliyenin ilamsız icra yoluyla talep edilmesi hâlinde arabuluculuk şartı aranmaz.
Arabuluculuk süreci nasıl işler?
- Taraflardan biri, karşı tarafın yerleşim yerindeki veya kiralananın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurur.
- Büro tarafından bir arabulucu görevlendirilir ve taraflar toplantıya davet edilir.
- Arabulucu, tarafların uzlaşmasına yardımcı olur; arabulucu karar vermez.
- Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesi düzenlenir. Avukatların da imzaladığı anlaşma belgesi, ilam niteliğinde belge sayılır ve icraya konulabilir.
- Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak ile dava açılabilir.
Arabuluculuk süreci kanunda belirlenen sürelerde tamamlanır ve zorunlu hâllerde kısa süreli uzatılabilir. Taraflardan biri geçerli bir mazereti olmaksızın ilk toplantıya katılmazsa, son tutanakta bu durum belirtilir ve davada yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulabilir.
Arabuluculuğun avantajları
Kira uyuşmazlıkları çoğu zaman taraflar arasındaki ilişkinin devam ettiği uyuşmazlıklardır. Arabuluculuk; yargılamaya göre daha kısa sürede sonuç alınmasını, gizliliğin korunmasını ve tarafların kendi çözümlerini üretmesini sağlar. Kira artış oranı, ödeme takvimi veya tahliye tarihi gibi konularda esnek çözümler arabuluculukta daha kolay bulunur.
Kira artışında hukuki sınırın doğru hesaplanması ve arabuluculuk sürecinin stratejik olarak yönetilmesi, taraflar arasında uzun sürecek bir davanın önüne geçebilir.