Bir kişinin vefatıyla birlikte malvarlığı, kanun gereği kendiliğinden mirasçılarına geçer. Ancak mirasçıların taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunabilmesi, yani taşınmazı satabilmesi veya aralarında paylaşabilmesi için belirli adımların izlenmesi gerekir. Bu yazıda miras kalan taşınmazların paylaşım sürecini adım adım ele alıyoruz.
1. Mirasçılık belgesinin alınması
İlk adım, mirasçıların kimler olduğunu ve paylarını gösteren mirasçılık belgesinin (veraset ilamı) alınmasıdır. Bu belge herhangi bir noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir. Ayrıntılar için mirasçılık belgesi yazımıza bakabilirsiniz.
2. Veraset ve intikal vergisi beyannamesi
Mirasçılar, kanunda öngörülen süre içinde (ölüm Türkiye’de gerçekleşmiş ve mirasçılar Türkiye’de ise kural olarak ölüm tarihinden itibaren dört ay içinde) vergi dairesine veraset ve intikal vergisi beyannamesi vermekle yükümlüdür. Beyanname verilmeden ve vergi ödenmeden ya da ödeme güvenceye bağlanmadan intikal işlemleri tamamlanamaz. Kanunda belirlenen istisna tutarları ve oranlar her yıl güncellenir.
3. Tapuda intikal işlemi
Vergi işlemlerinin ardından tapu müdürlüğünde intikal işlemi yapılır. İntikal ile taşınmaz, mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti olarak tescil edilir. Bu aşamada mirasçıların payları tapuda ayrı ayrı gösterilmez; mirasçılar taşınmaz üzerinde ancak birlikte tasarrufta bulunabilir.
4. Paylaşım seçenekleri
Anlaşmalı paylaşım
Mirasçılar anlaşırsa, birkaç farklı yol izlenebilir:
- Paylı mülkiyete geçiş: Tüm mirasçıların başvurusuyla elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülür. Böylece her mirasçının payı tapuda belirli hâle gelir ve her mirasçı kendi payını bağımsız olarak satabilir.
- Taşınmazın bir mirasçıya bırakılması: Mirasçılar, taşınmazın içlerinden birine verilmesi ve diğerlerine bedel ödenmesi konusunda anlaşabilir.
- Miras paylaşım sözleşmesi: Terekedeki tüm malların mirasçılar arasında nasıl paylaşılacağı yazılı bir sözleşme ile belirlenir. Taşınmazlara ilişkin paylaşım sözleşmeleri yazılı şekilde yapılmalıdır; paylaşım sözleşmesine dayanarak tapuda tescil yapılabilir.
- Ortak satış: Taşınmaz tüm mirasçıların katılımıyla üçüncü kişiye satılır ve bedel paylaştırılır.
Anlaşma sağlanamazsa: ortaklığın giderilmesi
Mirasçılardan biri dahi paylaşıma yanaşmazsa, diğer mirasçılar ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu davadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Mahkeme, taşınmazın aynen taksimine veya satışına karar verir. Bu konuyu ortaklığın giderilmesi davası yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.
Mirasçılardan birinin taşınmazı kullanması
Uygulamada sık karşılaşılan bir durum, mirasçılardan birinin miras kalan evde oturmaya devam etmesidir. Diğer mirasçılar, bu mirasçıya ecrimisil talebinde bulunabilir; ancak paydaşlar arasında ecrimisil için kural olarak önce intifadan men ihtarı gönderilmesi gerekir. Bu konudaki ayrıntılar için ecrimisil davası yazımıza bakabilirsiniz.
Miras bırakanın sağlığında yaptığı devirler
Miras bırakanın, ölmeden önce taşınmazı mirasçılardan birine satış gibi gösterip aslında bağışladığı durumlarda, diğer mirasçılar muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilir. Saklı paylı mirasçıların payları ihlal edilmişse ise tenkis davası gündeme gelir.
Mirasçılardan biri yurt dışındaysa
Yurt dışında yaşayan mirasçılar, Türk konsolosluklarında veya apostil şerhli olarak düzenlenecek bir vekâletname ile Türkiye’ye gelmeden tüm işlemleri yürütebilir. Yabancı uyruklu mirasçıların bulunması hâlinde, yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin sınırlamalar da değerlendirilmelidir.
Özet: adım adım süreç
- Mirasçılık belgesinin alınması
- Veraset ve intikal vergisi beyannamesinin verilmesi
- Tapuda intikal işlemi
- Anlaşmalı paylaşım veya paylı mülkiyete geçiş
- Anlaşma yoksa arabuluculuk ve ortaklığın giderilmesi davası
Miras kalan taşınmazın paylaşımı, mirasçılar arasındaki ilişkiye göre birkaç hafta içinde tamamlanabileceği gibi yıllar süren bir davaya da dönüşebilir. Sürecin başında hukuki durumun netleştirilmesi, mirasçılar arasındaki uyuşmazlıkların büyümeden çözülmesini sağlar.