Taşınmaz satışlarında tapu devri her zaman hemen yapılamaz. Bina henüz tamamlanmamış, kat mülkiyetine geçilmemiş, kredi süreci devam ediyor veya satıcının çözmesi gereken bir takyidat bulunuyor olabilir. Bu durumlarda taraflar, ileride tapuda devir yapma borcu altına girdikleri bir ön sözleşme imzalar: gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi.
Şekil şartı: neden noter?
Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve Noterlik Kanunu uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği, noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlıdır. Bu şekil şartı bir geçerlilik koşuludur. Yani:
- Taraflar arasında adi yazılı olarak imzalanan sözleşmeler,
- Emlak ofislerinde düzenlenen “satış sözleşmeleri”,
- Noterde yalnızca imzası onaylanan (re’sen düzenlenmemiş) sözleşmeler
kural olarak geçersizdir ve tapu devrini zorla talep etme hakkı vermez. Bu durumda alıcı ancak ödediği bedelin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesini isteyebilir.
Sözleşmede yer alması gereken hususlar
- Tarafların kimlik bilgileri ve taşınmazın tapu bilgileri (il, ilçe, ada, parsel, bağımsız bölüm),
- Satış bedeli ve ödeme planı,
- Tapu devrinin yapılacağı tarih veya koşul,
- Takyidatların (ipotek, haciz vb.) ne zaman ve kim tarafından kaldırılacağı,
- Teslim tarihi ve gecikme hâlinde uygulanacak cezai şart,
- Vergi, harç ve masrafların kime ait olduğu.
Tapuya şerh verilmesi
Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin talebi ile tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, vaat alacaklısının hakkını, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir hâle getirir. Örneğin satıcı taşınmazı bir başkasına satsa veya taşınmaza haciz konulsa bile şerh sahibi önceliğini korur.
Satış vaadi şerhi beş yıl süreyle etkilidir. Bu süre içinde tapu devri gerçekleşmezse veya dava açılarak bu durum tapuya yansıtılmazsa şerhin üçüncü kişilere karşı etkisi sona erer. Bu nedenle uzun vadeli projelerde sürenin takibi önemlidir.
Satıcı devirden kaçınırsa: tapu iptal ve tescil
Satış vaadi sözleşmesine rağmen satıcı tapu devrini yapmaktan kaçınırsa, alıcı tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazın adına tescilini talep edebilir. Mahkeme, alıcının kendi edimlerini yerine getirip getirmediğini (bedeli ödeyip ödemediğini) araştırır. Bedelin tamamı ödenmemişse, kalan bedelin depo edilmesi istenebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat projelerinde yükleniciden bağımsız bölüm satın alanlar açısından durum daha karmaşıktır. Bu tür sözleşmelerde yüklenicinin edimini ne ölçüde yerine getirdiği ve arsa sahibine karşı ileri sürülebilecek haklar ayrıca değerlendirilir.
Zamanaşımı
Satış vaadi sözleşmesinden doğan tescil talebi on yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak Yargıtay uygulamasına göre, alıcıya taşınmazın zilyetliği teslim edilmişse, yani alıcı taşınmazı fiilen kullanıyorsa, satıcının zamanaşımı def’i dürüstlük kuralına aykırı kabul edilebilir.
Satış vaadi ile kapora farkı
Uygulamada sıkça karıştırılan “kapora” veya “ön ödeme” işlemleri, noterde düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesine dayanmıyorsa tarafları tapu devrine zorlayamaz. Kapora konusunu ayrı bir yazımızda ele aldık.
Öneriler
- Taşınmaz için önemli bir ödeme yapmadan önce sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmasını sağlayın.
- Sözleşmeyi imzaladıktan sonra tapuya şerh verdirin.
- Ödemeleri banka aracılığıyla ve açıklamalı yapın.
- Satıcının taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini ve takyidatları imzadan önce kontrol edin.
Satış vaadi sözleşmesi, doğru kurulduğunda alıcıya tapu devri öncesinde de güçlü bir koruma sağlar. Şekil şartına uyulmaması ise en iyi niyetli işlemi dahi hukuken korumasız bırakır.